[스크랩] 전세보증금 인상 시 이것만은 주의해야..!

부동산정보업체 각사의 보도자료에 따르면 부동산거래 활성화를 위한 9.10대책에도 불구하고 거래는 오히려 더 침체되고 있는 반면 전세시장은 9주 연속 상승세를 이어가고 있다.

 

9.10대책의 대부분이 즉시 실행되는 사안이 아닌 탓도 있지만 대선을 불과 80여일 남겨놓은 상황이라 매수자들의 관망세가 더 짙어지고 있는 탓이 더 크다. 가뜩이나 본격적인 가을 이사철을 맞아 전세수요는 늘어나고 있는 반면 입주물량 부족과 기존 전세입자의 재계약 선회 등으로 마땅한 전세물량 찾기가 여간 어려운 상황이 아니다. 전세물량 부족과 전세가 상승은 전세입자의 부담으로 귀결된다.

 

특히 전세가 상승은 재계약을 앞두고 있는 전세입자에겐 그 부담이 이만저만 아니다. 전세보증금 인상이 감당할 수준이라면 모를까, 그렇지 않다면 살던 전셋집보다 규모가 작은 곳으로 이사를 하거나 부득불 대출을 통해 전세보증금을 인상해주거나 규모를 줄이지 못한다면 전셋집이 조금 더 싼 외곽 쪽으로 밀려날 수밖에 없는 중차대한 기로에 서게 된다. 세간을 줄여서 이사하거나 시 외곽 쪽으로 이사하는 것은 다소의 불편함을 감수하는 정도라 그리 큰 문제될 것은 없지만 대출이나 비축해 둔 자금을 통해 전세보증금을 인상해주는 경우에는 챙겨야 할 것들이 한두 가지가 아니다.

 

우선 전세보증금을 인상해주기 전에 인상 시점의 등기부등본을 반드시 열람해 보아야 한다.

 

당초 전세계약 시 권리관계가 깨끗했어도 2년간 거주하는 기간 동안 금융기관 근저당이나 기타 채권자의 가압류 등 새로운 권리가 설정됐거나 기존 권리관계에 변동이 생겼을 수도 있다. 이러한 권리관계 변동이 임차인이 용인할 수준을 벗어날 정도, 예컨대 전에는 없던 가압류가 여러 건 설정된 사실이 있다거나 담보대출이 급격히 늘어난 경우라면 권리관계에 중대한 변동이 생겼기 때문에 차후 문제발생의 소지가 크다. 이런 상황이 발생했을 때에는 무리하게 전세보증금을 인상해서 재계약하는 것 보다는 새로운 주택으로 이사를 하는 것이 낫다.

 

다음으로 전세 재계약 시 인상된 보증금에 대한 확정일자는 꼭 받아야 한다.

 

권리관계에 아무런 이상이 없고 인상하는 전세보증금도 감당할 수준이어서 보증금을 올려주고 전세 재계약을 했다고 치자. 그러나 재계약 후 확정일자를 추가로 받지 않으면 나중에 경매가 진행되더라도 인상된 보증금에 대한 우선변제권이 없어 경매 매각대금에서 배당을 받을 수 없다. 물론 당초 임대차 계약 시 다른 권리보다 우선순위를 확보하고 있다면 인상된 보증금에 대해서 확정일자가 없어도 매수인(낙찰자)에게 대항력을 행사할 수가 있지만 만약 보증금 인상 전에 근저당이나 가압류 등이 설정됐다면 그 대항력마저도 행사할 수가 없게 된다. 확정일자는 당초 임대차계약 시의 보증금이나 재계약 시의 인상된 보증금에 대한 배당순위를 결정짓는 중요한 요소이다.

 

끝으로 인상된 후의 전체 보증금이 매매시세 대비 너무 높지는 않은 지 살펴보아야 한다.

 

전세가는 천정부지로 치솟는데 매매가는 하염없이 떨어지고 있는 상황에서 비롯되는 현상으로 집주인이 올려달라는 대로 무작정 보증금을 올려주다 보면 어느덧 전세가와 매매가 차이가 별로 나지 않는 경우까지 이를 수 있다. 이럴 경우 문제는 유사 시, 즉 경매 처분 시 전세보증금 확보에 비상이 걸릴 수 있다는 점이다. 이 때 전세보증금을 확보할 수 있느냐의 여부는 현재 시세는 물론 최근 경매시장에서 유사 경매물건이 어느 정도 선에서 낙찰이 되고 있는지 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 할 일이다. 예컨대, 2년전 임대차계약시 어느 아파트 매매시세가 4억원이고 전세가는 2억5천만원(전세가율 62.5%)이었다고 가정해보자. 이 아파트가 2년이 지난 재계약 시점에 집주인이 전세가를 5천만원 인상을 요구(총 전세가 3억원)하고 있는데 정작 매매시세가 3억5천만원으로 떨어졌다면 전세가율은 85.7%로 거의 시세에 인접하게 된다.

 

만약 이 아파트가 어떤 사유로 감정가 3억5천만원에 경매 부쳐졌다고 할 때 최근의 아파트 평균 낙찰가율 80%를 적용한 예상 낙찰가는 2억8천만원 정도. 낙찰대금에서 배당을 받는다고 해도 2천만원 이상이 모자라게 된다. 다행히 이 임차인이 선순위 대항력을 확보하고 있다면 대항력을 행사해 미배당 2천만원을 낙찰자에게 인수시킬 수 있으나, 당초의 임대차계약 전에 1억원의 근저당권이 먼저라도 설정돼 있거나 재계약 시점에 앞서 1억원의 근저당권이 먼저 설정돼 있다면 낙찰가 2억8천만원에 견주어 전자의 경우는 1억2천만원 이상(배당, 근저당 1억 - 임차인 1억8천만원)을, 후자의 경우는 5천만원 이상(배당, 임차인 2억5천만원 - 근저당 3천만원 - 임차인 추가 확정분 0원)의 보증금을 잃게 되는 결과가 발생할 수 있다.

 

봄, 가을은 이사가 본격적으로 시작되는 시기이다. 이사가 빈번하다는 것은 그만큼 임대차 사고가 많이 발생할 수 있다는

개연성을 내포하고 있기도 하다. 특히 전세보증금 인상과 관련하여 주택임대차보호법에서는 전월세 인상률을 5%로 제한하고 있지만 어디 현실이 그러한가? 집주인이 요구하는 인상폭을 따라가지 못하면 부득불 이사를 해야 하는 게 현실이다. 이사를 하지 않고 보증금 인상을 통해 재계약을 하는 경우라면 위에서 언급한 것처럼 등기부등본상의 권리관계 변동 여부 확인, 인상 보증금에 대한 확정일자 추가 구비 등 안전장치를 마련하는 것은 필수다. 더불어 경매 처분 시를 대비해 시세와 예상 낙찰가, 권리(배당)순위 등을 분석함으로써 전세보증금에 대한 안전성이 어느 정도 확실시된 연후에야 재계약에 돌입하는 것이 바람직할 것이다.

 

 

(출처: 이웰에셋/이영진부사장)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

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