최근 2년정도 주거용 부동산시장이 침체되면서, 상대적으로 상가같은 수익형부동산의 인기가 커지고 있다. 그러나 실제 손에 쥐는 월세가 세금폭탄으로 인해 차 떼고 포 떼고 나면, 앞으로 남고 뒤로 밑지는 상가들이 많아 상가투자시 세금문제에 대한 고려없이, 혹은 세무사 사무실에서 최소한의 세금에 대한 정보습득 없이 무분별하게 이뤄지는 상가투자의 경우 큰 낭패를 볼 수 있기에 신중하게 투자해야 한다.
주택임대사업이 가능해진 오피스텔이나 도시형생활주택을 제외한 상가의 경우 전형적인 수익형 상품으로 주택임대사업이 아닌 부동산 임대사업자로 등록하여 임대사업을 영위하게 된다.
매월 월세를 받으며 불안한 노후나 불안한 직장의 안심처 역할을 하기 위해 상가투자가 이뤄지고 있고, 금액이 커지면 소형·중대형·대형빌딩 등으로 투자금액대별로 수요가 발생하면서 상가투자가 이뤄지는데 상가는 오피스텔이나 도시형생활주택, 소형아파트처럼 주택임대사업자가 아닌 일반 부동산 임대사업자로 등록하면서 구입단계부터 보유단계까지 앞에서는 노출이 안되지만 뒤에 도사리면서 상가투자자들의 가슴을 후벼 파는 커다란 저승사자가 숨어있다. 세금폭탄이 그것이다.
표면적인 제시 수익률만 믿고 덥석 물었다간 저승사자에게 간담이 써늘한 후환을 보는 경우가 무척이나 많은 게 사실이다. 상가투자로 돈 벌었다는 사람들이 주변에 거의 없는 이유 중 하나가 바로 세금에 대한 고려없이 표면적인 수익률만 믿거나 상가의 입지선정이나 미래가치 등을 제대로 파악하지 않고 월세를 꼬박꼬박 받는다는 잘못된 환상으로 인해 속칭 묻지마 투자를 하기 때문이다.
상가투자로 돈 벌었다는 사람이 주변에 드문 이유는 바로 리스크가 주거용부동산보다 훨씬 크기 때문이고, 이동이나 거주 등에 따른 필요에 의해 가격이 오르는 좋은 주택이라도 처분하여 매물로 나오는 경우가 많은 주거용부동산과는 달리, (상가의 경우)월세가 꾸준히 나오고 수익률이 월등히 좋은 소위 ‘품절상가’는 상가주인이 시장에 매물로 내놓지 않는 자연스런 속성 때문에 좋은 상가를 내 것으로 만들기가 그만큼 힘든 반면, 물량들은 넘치고 표면수익률은 지금 같은 저금리시대에 그래도 은행이자보다는 나아 보이는 착시현상 때문에 세금이 고려되지 않는 투자자들이 많아지고 그로 인해 상가구입 직후부터 보유단계 및 처분단계까지 3중고라는 낭패를 보는 사례가 속출하는 이유가 바로 이 때문이다.
물론 잘 고른 상가가 효자노릇을 하는 것은 당연한 일이다. 그러나 그런 상가가 시장에 나올 가능성은 희박하다. 대부분 다소간 부풀려지거나 혹은 적어도 부풀려지지는 않더라도 세금부분의 고려없는 표면적인 수익률(6%내외)을 보고 은행이자보다 높으면 충분하다는 판단이 때로 돌이킬 수 없는 실수로 되돌아오는 경우가 부지기수다.
그렇다면, 상가에 투자시 발생하는 세금이나 주의할 점은 무엇인지 살펴보자.
우선 세금부분을 보면, 취득시에는 주거용과 달리 세금이 4.6%가 붙고 부대비용 포함시 취득가액의 5%로 잡으면 된다. 보유하면서부터는 부가세는 임차인에게 받아 납부하면 되므로 문제가 안되지만 종합소득세와 상당히 높은 보유세는 상가투자자들을 크게 당황하게 만들기에 충분하다.
종합소득세의 경우에는 직장인인 경우에 나중에 신고할 때 깜짝 놀라게 되는 경우가 많은데, 급여소득과 상가임대소득을 합산하여 추가로 납부하는 세금은 월세를 받는 기쁨을 순식간에 공포로 변모시키는 경우가 비일비재하다. 또한 매수와 매도시에 주거용보다 2-3배 높은 비율의 중개수수료율도 부담이 되기는 마찬가지다.
수백 명중에 운이 좋은 한 명꼴로 알토란 같은 상가를 얻어 성공한다고는 하지만 일반인들이 상가투자로 성공하기란 일반적인 다른 종목에 비해 투자금이나 리스크 등은 큰 반면, 성공하는 사례는 상대적으로 적은 것을 주변에서 쉽사리 볼 수 있는 것이다.
세금적인 부분이 아니더라도 좋은 상가는 쉽사리 시장에 나오지 않는다. 아파트나 주거용부동산의 경우에는 시장이 침체되거나 급한 매물들이 시장에 수시로 출회되어 그만큼 좋은 물건을 골라 차익도 내고 내 것으로 만들 수도 있는 기회가 많지만 상가는 수익률을 기본으로 하여 월세를 받는 상품인 탓에 실질수익률이 좋으면 매물로 나오기가 그만큼 귀해지게 되고 좋은 상가를 손에 얻기가 그만큼 어려워지는 것이다.
그런 귀한 상가가 마지막 수요자인 일반인들에게까지 들어오기는 쉬운 일이 아니다. 더구나 상가가 같은 상가건물에서 여러 개씩 매물로 나오는 경우에는 수익률이나 공실 리스크가 상당히 높아지고 그만큼 실패할 확률도 높아진다.
또한 상가 투자시에는 주택과 달리 자금출처조사에 대해서도 주의해야 한다. 주택과 달리 기타자산으로 분류되는 상가는 5천만원 이상이 되면 자금소명에 대해 철저하게 미리 대비하지 않으면 세금폭탄의 덤으로 막대한 증여세폭탄까지 떠안게 되는 경우도 비일비재하기 때문이다.
따라서 상가투자에 대한 가장 첫 번째의 환상인 “월세받아 편하게 살자”라고 하는 소위 ‘부풀려진 환상’에서 깨어나 철저하게 세금부분을 전문 세무사 사무실에서 상담을 받고 정확한 지출액을 확인하여 실질 수익률을 점검하여야 한다.
또한 상가의 가치를 일단 보수적으로 생각하고 초기투자금의 원금수준으로의 회복기간이나 리스크 등을 검토하여 투자에 나서는 것이 현명하다. 집 근처 세무사 사무실에 5만원 정도의 상담비와 음료수 한 통만 가져가도 1시간이상, 상가에 대한 투자시 세밀한 세금상담과 지출액 및 자금출처에 대한 상담을 해주고, 대부분 상가에 대해 거의 모르는 이들이 섣불리 표면 월세나 표면수익률만 믿고 상가투자에 나서려고 했다가 가까운 집 근처 세무사 사무실 한군데만 들러도 상가투자를 하지 않는 경우가 많은 이유가 바로 보이지 않는 세금폭탄과 초기투자금 회수의 불확실성 및 장기간 묶이는 자금이라는 핸디캡을 세무사 사무실에서의 비교적 간단한 상담 정도로도 체크해볼 수가 있기 때문이다.
이렇듯 상가투자시에는 세금부분을 반드시 고려하고, 직장인의 경우에는 더더욱 세금부분을 고려한 꼼꼼한 체크가 상가투자에서는 절실하다 할 수 있을 것이다.
“상가(商家)투자 섣불리 했다간 상가(喪家)집 된다”는 말을 곱씹어볼 필요가 있다 할 것이다.
김현주 기자 egg0love@segye.com [도움말 = 부동산富테크 김부성 연구소장]