[스크랩] 사업자라면 꼭 알아야 할 상가임대차보호법

사업자라면 상가계약과 관련된 기본적 법조항은 반드시 알아둬야 한다. 특히 상가임대차보호법은 반드시 숙지할 필요가 있다. 상가임대차보호법은 상가건물의 임대차 관계에서 경제적, 사회적 약자인 임차인들의 임대료 인상문제와 임대인의 계약해지권 남용 문제 등을 해결하기 위해 만들어진 제도적 장치다.

기존의 혼탁했던 거래관행을 보다 공정하게 변화시키고 임차인들의 경제생활 안정을 도모하기 위해 2002년 11월부터 시행됐다.

 

임대차기간 보호
상가임대차보호법은 최초 계약일로부터 5년간(단 임차료 3기 연체 시, 재건축 시 등 예외 인정) 계약을 갱신할 수 있도록 하고 있다. 만약 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 이를 위반해 임차인에게 불리한 약정을 계약에 넣어도 효력이 인정되지 않는다. 임차인은 1년 기간 만료 후 계약갱신을 요구해 계약기간을 연장할 수 있다.

 

대항력 인정
임대차관계를 계약 당사자 이외의 제3자에게도 주장할 수 있는 것을 말한다. 예컨대 건물 소유자가 제3자로 변경되는 경우 임차인은 새로운 건물 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.

대항력 구비요건은 임차인이 상가건물을 점유하고, 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 단 임대차계약서상 내용이 사업자등록 사항과 일치해야 하고, 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치해야 한다.

임차인이 상가건물의 점유와 사업자등록 신청을 하기 이전에 이미 그 상가건물에 저당권 등기나 가압류, 가등기 등이 돼 있고, 그 결과 경매나 가등기에 의한 본등기로 소유권자가 변경된 경우에는 임차권이 소멸한다. 즉, 상가를 비워줘야 하는 상황이 발생할 수 있다.

 

우선변제권
우선변제권은 특정 채권자가 채무자의 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

상가임차인은 반드시 대항요건(입주와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함, 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

 

계약갱신 요구권
임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 이전까지 사이에 임대인에게 임대차가 시작된 날로부터 가산해 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있다. 이에 대해 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

따라서 5년간 임대차 계약의 자동연장으로 임대인이 일방적으로 임대계약을 취소 또는 변경할 수 없게 된 것이다. 사실상 5년 동안 임대차를 보장하겠다는 것으로 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고 단기간 내에 명도 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해서 만들어진 조항이다.

또한 상가임대차에 대해서는 묵시적 갱신이 인정된다. 예컨대 꼭 말을 하거나 내용 증명 등으로 임대차기간의 갱신을 요구하지 않더라도 임대인이 임대차 기간에 대해 아무런 말이 없으면 자동적으로 계약기간이 연장된 것으로 본다는 취지이다.

임대인이 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 이전까지 사이에 임차인에 대해 갱신거절의 통지를 하지 않을 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보게 된다.

 

임차권 등기명령
임대차가 종료한 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가거나 사업자등록을 옮기더라도 기존의 임차권의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 임차인 단독으로 임차권의 등기신청이 가능하도록 하는 조항이다.

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권 등기명령 신청의 취지와 임대차 건물과 임차권 등기 원인 등을 기재한 임차권 등기명령 신청서를 제출해야 한다.

 

월차임 전환시 산정률
보증금을 월차임으로 전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 월차임의 범위인 연 15%를 초과할 수 없도록 규정지은 조항이다.

 

출처 : 세무법인 정상

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 시시비비 원글보기

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