그리스에서 한국 부동산의 미래를 보다

• 그리이스에서 한국 부동산의 미래를 보다 - 다시 읽기 [14]
• 그래도애일터 lan***

• 번호 252052 | 10.05.21 14:21
• 조회 3823

아래글은 제가 2월 초에 썼던 글입니다.

파란부분이 글쓴 시점이고 빨간글이 지금입니다.

일부 수치 인용에서 약간의 실수가 있었지만 굳이 수정하지는 않았습니다.

한번 비교해 보세요

ㅎㅎㅎ 아직도 갈길이 머네요

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부동산에 왠 그리스? 부패때문에 그렇게 된거 아냐? 참으로 순진한 생각이라고 생각합니다.

자세히 쓰면 좋겠지만 무슨 논문도 아니고 해서 핵심적인 내용만을 중심으로 대충 써 드립니다.

그래도 잘 읽어보시면 한국 부동산의 미래가 보일 겁니다.

 

해운업계에서는 선박을 Floating Real Estate (떠다니는 부동산)이라고 합니다.

지금 여러분이 흔히 아시는 모기지론 이라는 거 선박의 FINANCING에서 시작한 겁니다. ㅎㅎㅎ

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세계에서 가장 많은 선박을 보유한 나라는 그리스입니다.

세계 선박의 약 10~20%가 그리이스 국적이고,

실질적인 영향력하에 있는 것을 포함하면 더 된다고 볼 수 있습니다.

--> 세계에서 가장 많은 아파트를 보유한 나라는 한국이다??

 

현재 한국 아파트 시가총액이 1,200조 정도 된다죠?

그리이스의 경제규모는 우리나라보다 훨씬 적지만

2008년 중반기 그리이스가 보유한 선박의 시가총액이 수백조 가까이 되었습니다.

 

그리이스에서는 여유자금이 생기면 은행에 저축하지 않고 선박투자 펀드를 삽니다.

--> 한국에서는 여유자금이 생기면 아파트를 산다.

 

IMF 시절 선박의 가격은 X값이 되어, 대형 화물선(벌크선)의 가격은

그 이전에 약 3,000만불 대에서 2,000만불로 떨어집니다.

--> IMF이전 30평대 아파트는 2억 몇천에서 1억대 초반으로 떨어졌다.

 

이후 해운 불황기가 이어지다가 2000년대 초중반이후 선가가 운임이 오르기 시작합니다.

이전의 일당 용선료 약 15,000불 ~ 20,000불 사이에 유지되던것이

오르고 또 오르더니 2005년에서는 100,000불까지 올라갑니다.

이러니 선가는 이전 3,000만불 4,000만불 하더니 5,000만불 이상으로 올랐습니다.

--> 한국의 아파트값이 오르더니 동네마다 다르지만 3억 ~ 5억 이상으로 올랐다.

 

그리스 사람들은 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아 펀드에 들기 시작했다.

그전에 여유돈으로 펀드가입하던 사람들외에 일반이들도 은행에서 대출까지 받아 선박 펀드에 듭었다

--> 이전 자기 자금으로 부동산 굴리던 과잉투자자(아마 투기꾼을 이렇게 부른다죠?) 이외에

일반 투자자(개미?)들도 여기 저기서 돈빌려 아파트 분양에 뛰어듭니다.

 

해운 시장은 과열되기 시작해서 호주에서 한국오는 석탄 수송가격은 이전의 $5불에서 $50이상 으로
10배 이상 뜁니다.

--> 한국의 아파트도 계속 올라갑니다.

 

실물에 기반하지 않은 선가, 용선료, 운임은 더이상 올라가지 못하고, 결국 떨어지고 맙니다.

--> 아파트값은 더이상 올라가지 않자 아파트 가격이 떨어지고 역전세난이 벌어집니다.

 

해운시장의 파생성을 확인한 세계 주요 금융기관들이 해운시장에 뛰어듭니다.

FFA라고 하는 해운 선물 시장을 만들어 운임 및 용선료를 가지고 장난치기 시작합니다.

서브 프라임 모기지론에서 손해를 본 리먼브라더스는 물론이고, 모건 스텐리, S&P 등

세계적으로 유명한 금융기관들이 이 시장에 뛰어듭니다.

--> 한국의 부동산 큰손들은 개미들이 몰려드니 시장이 커져 가지고 놀기가 더 좋습니다.

 

이제 시장의 BOOM-UP을 위한 새로운 모멘텀이 필요합니다.

2008년 베이징 올림픽입니다. 베이징 올림픽을 위한 건설, 중국성장등에 따른 원자재 수요 증가,

이로 인한 운송수요 증가 따라서 선박의 부족, 따라서 계속올라갈 거다.

--> 재개발로 인한 멸실가구 발생, 교육수요 등등을 통해 아파트 모멘텀을 조성합니다.

 

이제 이를 뒷받침할 지수들이 필요해 집니다. BDI, BCI....

--> 국민은행 지수, 주택매매 지수, 전세지수 등등이 등장합니다.

 

이러한 것을 매개하는 것이 바로 브로커입니다.

--> 떳다방, 부동산117(ㅋㅋ 실명 쓰면 잡아갈까봐), 부동산 전문가 머 이런 것이 해당하겠네요

 

현물시장은 실수요에 의한 측면이 많아 함부로 움직일 수 없습니다. 선도 시장이 먼저 움직입니다.

선박발주가 최대로 증가하고 선가는 이전 4~5천만불에서 1억불로 올라갑니다.

이전에 7~8천만불에 계약한 선박이 조선소에서 지어지기도 전에 오른 가격에 거래됩니다.

FFA 시장에서 운임은 $100을 상회하고 일당용선료는 $200,000불까지 상승합니다.

선종을 가리지 않고 올라갑니다.

--> 분양시장은 평당 400~600만원 하던것이 1,000 ~ 2,000만원 이상으로 올라갑니다.

일부지역에 국한 되었던 열풍이 강남, 강북, 수도권, 부산, 지방 할것 없이 번집니다.

이전에 분양받았던 아파트에 프레미엄 붙어서 거래됩니다. (전매?)

 

이제 수명이 다한 20년된 중고선의 가격이 신조선 가격의 80%인 8천만불까지 상승합니다.

이전에 선박은 원가와 시장가로 보면 12년간 손해 보고 이후에 이익을 남겨 18년 정도에 BEP에 달합니다.

당시 운임으로 2년이면 원가를 다 뽑습니다.

그러니 불과 몇년전 시세로 보면 4~5백만불이던  20년 된 중고선이 8,000만불이 된들 이상할게 없습니다.

심지어 침몰해서 바다속에 잠겨있던 배까지 건져올려 시장에 투입합니다.

--> 한국에서 다 썩어가는 아파트가 새로지은 아파트와 가격이 같습니다. 오히려 더 비쌉니다.

재개발 해서 분양하면 금방 원금과 이자를 뽑을 수 있으니까요

 

이정도 되니 그리이스에서는 난리가 납니다.

국민들은 동원할 수 있는 모든 돈들을 동원해서 선박 펀드에 가입합니다.

2년안에 들인 돈을 뽑으니까요. (이자좀 내면 어때요?)

이제 부적격자가 돈을 빌리기 위해 그리이스의 비리가 동원됩니다.

--> 아파트 청약을 위해 수단과 방법을 가리지 않습니다.

어짜피 계약금 얼마만 내면 되니까요. 대출이든 친구돈이든 가족돈이든 가리지 않습니다.

 

전세계에서 배를 만들 수 있는 곳은 모두 배를 만듭니다.

--> 한국에서 건설업에 손댄 기업은 모두 아파트를 짓습니다.

 

베이징이 끝납니다. 이제껏 써먹던 모멘텀이 사라졌습니다.

--> 멸실가구 등으로 주택이 부족하다고 하는 논리도 더이상 써먹을 수 없습니다.

 

이제 이 운임으로는 제조업에서 생산하여 시장가격을 맞출 수가 없습니다.

--> 실수요자들은 이 가격으로 도저히 집을 살 수 없습니다.

대출 끼고 사봐야 이자 갚기도 힘드니까요

 

그리고 이전에 대량으로 발주한 선박들이 인도되기 시작합니다.

--> 이전에 대량 분양되었던 아파트들의 입주가 시작됩니다.

 

2008년 추가 되자 선사들은 이미 운임을 해징하기 시작합니다. 손절매를 합니다.

--> 큰손들은 이미 다 팔아치웁니다. 일부 손절매 합니다.

 

높은 가격의 용선료로 계약한 중소형 선사는 자금력이 부족하므로 손절매 할 수 없으니,

더 오르기만 기대하며 버팁니다. 손절매 해서 망하나 운임 떨어져서 망하나 마찬가지니까요

--> 개미들은 팔리지 않는 가격을 유지며 호가만 높이고 버팁니다.

손절매 가격으로 팔면 이미 아파트는 빈깡통에서 마이너스 되니까요

 

선박 발주가 줄어들고 새로 인도되는 선박은 용선하는 회사가 없습니다.

--> 아파트 신규 청약이 줄고, 전세가 안나가니 준공후 미입주가 늘어납니다.

 

이 때 용선료 채불이 증가하고, 선박에 가압류가 증가합니다.

그래도 선박회사가 망할 뿐 운임을 챙기지는 못합니다.

다른 사람이 손해 보지 않을 가격으로 사지는 않으니까요

--> 아파트 이자를 못내는 가구부터 경매가 시작됩니다.

경매가는 대출 총액보다 적습니다. 금융기관의 손해가 쌓입니다.

 

용선료, 선가가 떨어집니다. 그래도 호가는 여전히 높습니다.

--> 아파트 실거래가가 떨어집니다. 그래도 시장에서는 여전히 높은 가격의 호가가 형성됩니다.

 

조선소에서 짓고 있는 선박들에 대한 계약파기가 이어집니다.

중도금을 포기해도 향후 예상되는 가격을 고려하면 계약금 중도금 포기하는 것이 더 싸니까요

--> 청약당첨자들이 청약을 취소하거나, 설사 계약금을 냈다고 하더라도 입주 계약을 포기합니다.

그래도 아파트는 입주 시점에 이렇게 포기할 수도 있어 다행입니다.

 

조선소들이 짓던배를 계속지을 수도 없으니 2008년 하반기에는 중소규모 조선소부터 파산합니다.

--> 분양되어 입주가 안되니 또는 분양을 취소/포기하니 중소 건설사들이 파산합니다.

 

드디어 2008년 말이 되자 주택 서브프라임 손해를 전세계 선물시장에서 돌려막기 하던 리먼이 파산합니다.

--> 아파트 경매 후 원금회수를 못하는 제2금융권은 물론

 또는 대형 은행 하나 정도가  파산합니다. 

 

이제 하락은 본격화됩니다.

2008년말에는 전년도에 1억불에 계약한 선박이 시장에 나오는 순간 2천만불에도 팔 수가 없습니다.

일당용선료 2억불 하던 것이 2008년 말에는 2만불 이하로 90%이상 하락합니다.

--> 아파트 가격이 떨어지고 전세도 떨어집니다.

--> 평당 2,000만원 6억원에 분양받은 30평 아파트는 매매 2억대, 전세 1억 이하에 시장이 형성됩니다.

 

그리스 국민들은 펀드의 배당 못받는 것은 물론이고 환매시 90%의 손실을 감안해야 합니다.

--> 아파트가 오르지 않으니 건설사는 금융비용만 계속 내고 호구를 기다리면서

      덤핑으로 처분합니다.

 

운임이 떨어졌을 뿐아니라 계약을 하지 않습니다. 선박을 묶어두기 시작합니다.

2008년 말부터 2009년 초까지 부산 태종대 앞바다에는 운항을 정지하고 묶어둔 선박들로 가득했습니다.

--> 아파트가 계약이 안되니 빈집상태로 남습니다.

 

이러니 해운사가 서로 물고 물려 줄도산 합니다.

--> 건설사들 줄도산합니다.

 

가장 먼저 노후선이 타격을 받습니다. 신조선이 남아도니 누구도 노후선을 계약하지 않습니다.

이전에 5천만불에 샀건 8천만불에 샀건 폐선할 수 밖에 없습니다.

폐선가는 2백만불 정도입니다.

--> 재개발 시장에 투자한 사람들 X값된 아파트 붙들고 쓰러집니다.

 

이 충격은 그대로 그리이스 펀드로 넘어가 중고선 펀드에 투자했던 개미들 파산합니다.

은행의 부실 파산으로 이어집니다.

--> 건설사 다 넘어가고, 버티다 버티다 개미들 다 넘어가고, 은행들 넘어갑니다.

 

투기했던 그리스 국민들은 다 망했고, 국가도 위기에 빠지지만

투기에 참여했던 해운회사들 상당수가 망했지만,

해운업은 안정되고 실수요 위주로 재편되었습니다.

착한 선가, 착한 운임, 착한 용선료.

--> 아파트 투기를 조장했던 국가가 위기에 빠지고

일부 은행, 건설사, 철모르는 개미, 손느린 큰손 또한 망하거나 위기에 빠지지만

정상적인 원가 개념의 실수요자 시장이 만들어 집니다.

착한 가격, 착한 전세, 착한 월세

 

그냥 쓰다보니 일관성도 없고 무쟈게 길어졌네요

즐거운 설날 되십시오

 

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댓글에 여러분이 지적한 부분 때문에 사족을 좀 ㅠ.ㅠ

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그리이스는 관광, 해운업, 선박금융으로 먹고사는 나라입니다.

해운업에 투자해서 해운업이 망한 것은 우리나라로 치면

삼성전자나 LG전자 정도의 수출 제조업이 망한 겁니다.

국부의 생산이 중단 내지 유출된 것입니다.

돈이 잘 벌릴 때 흥청망청 쓰는 것은 어느나라나 다 마찬가지고요

그래서 금융권 부채 등 재정이 더 악화되었고요

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부동산(아파트)이 우리나라 국가경제에 미치는 영향은

금융, 건축 관련 제조업, 노가다 정도밖에 잘 모르겠습니다.

이 부분이 결국 분양가 중 순수 건축비 일텐데 이건 얼마 안된다면서요

분양가가 변한다고 이 가격이 크게 변하진 않을 테니 분양가 떨어져도

분양하는 건설사 마진이 줄 뿐, 관련산업 먹고사는 데는 지장없는 것 아닌가요?

집만 계속 지으면.. 물론 고가에 집 산 사람은 힘들겠지만요

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