[스크랩] 선진국형 월세 계산법(펌)

꽤 오래전(10년 정도) 30-40명 정도의 외국인들과 프로젝트를 같이 진행한 적이 있는데, 이들이 약 2년간 한국에 안정적으로 머물도록 여러가지 형태의 부동산 임대를 같이 알아보면서 한국의 부동산에 대해 매우 놀라워하는 모습을 보았습니다.

이들이 이야기하는 것은 3가지였지요. 

첫째, 한국의 아파트값이 너무 비싸다.
둘째, 한국의 월세는 너무 싸다.
셋째, 전세라는 말도 안되는 제도가 있다니 너무 신기하다.

덕분에 나도 선진국형으로 계산하는 부동산 임대료 계산법에 대해 조금 이해를 하게 되었지요.

나중에 보니 월세 계산법이란 것이 이미 상업용 건물에는 적용이 되어 있었는데, 우리나라는 아파트만 특이한 계산방식을 취하죠.

10억짜리 아파트의 월세를 선진국형으로 계산해 봅니다.

1) 건물의 수명을 정해 취득가를 감가상각함(보통 20년 정도)
2) 정기예금 이자 이상의 이자율을 목표로 함.

1)번은 수명을 다하면 건물가격은 0원이 된다는 계산이고,
2)번은 가격의 인상이 거의 없는 상황에서는 최소한의 수익율이 정기예금 이자 이상은 되어야 부동산에 투자할 메리트가 있다는 계산입니다. 이 둘을 합쳐서 최소 월세로 계산하는데..

10억짜리 아파트를 선진국형으로 계산하면 년간 월세금액의 합계는 1억이 됩니다.

1)번에 의해 1년에 5,000만원, 정기예금이자율을 5%로 계산하면 2)번에 의해 5천만원이 됩니다. 둘을 합산하면 년간 1억은 받아야 본전이 되는 거죠. 물론 가격의 상승이 있다면 주인 것이 될 것이고, 20년 이상 사용할 수 있다면 그 때부터는 본격적인 수입이 날 것입니다.

한데 집이 많이 있어서, 집값이 더 이상 안 오른다고 가정하면, 20년 이상된 낡은 집을 굳이 찾아오는 세입자도 극히 드물 것입니다. 가격이 폭락하겠지요. 본전을 뽑은 집주인 입장에서는 싸게라도 주는 것이 이득이지요. 이것이 외국에서 아파트에 나타나는 전형적인 현상으로, 주로 영세민들이나 외국에서 온 값싼 노동자들에게 세를 주는 것입니다.

우리나라의 상황에서 되돌아보면 잠실의 33평 아파트 10억짜리를 년 1억에 월세를 주겠다고 하면 전부 미쳤다고 할 것입니다. 현재의 월세 계산법에 따르면..

1) 전세시세를 먼저 구함 = 현재 약 4억 (40%)
2) 전세시세에 년 월세율을 7-8%로 계산함 = 2800 - 3200만원 

정도라고 하겠습니다.

10억을 은행이나 PB에게 맡겨서 5% 정도만 받아도 연간 수익이 5000만원입니다.
전세를 준다는 것은 10억을 들여서 4억을 받아서, 연간 수익이 4억 * 5% = 2000만원의 수익이므로, 세입자에게 6억을 공짜로 빌려주는 것이나 다름없는 짓입니다.

한데 과거엔 왜 이런 바보같은 짓을 할까요? 당연히 집값이 오를 것을 기대해서 입니다.

한데 집값이 더 이상 오르기 힘들다고 가정하면 월세를 지금보다 최소한 3-4배는 올려야 합니다. 전세는 당연히 집값의 100% 이상(세금내야 하고, 집값이 감가상각되는 것에 대한 보상을 받아야 하므로..최소한 150% 정도)이 되어야 합니다.

더 이상 집값이 오르기 힘든 시점이 되어가고 있는데..(2년 이내에 도래할 거라고 봅니다)

이때가 되면 무엇이 바뀌어야 할까요?

1) 집값을 내린다
2) 월세를 올린다

둘 중의 하나이거나, 둘 모두가 작동을 해서 현실적인 지점을 찾아야 하는 것입니다.

현재 10억짜리 집이 어떤 모습으로 변하는 것이 현실적인 지점인지 한번들 생각해 보십시요.

1) 집값이 15억 정도로 오르고, 년 월세도 4500만원 정도 된다(50% 인상, 월세현체제 유지, 부뱅생각)
2) 집값은 유지하고, 년 월세가 1억이 된다.(선진국형 월세구조)
3) 집값이 4억으로 떨어지고, 년 월세 4000만원 정도(선진국형 월세구조)
4) 집값이 4억으로 떨어지고, 년 월세 1200만원 정도(60% 하락, 월세현체제 유지, 아고라 생각)

1번은 아파트의 수요공급 및 한국경제의 능력상 더 이상 가능한 시나리오가 아닙니다. 4번도 집주인들이 바보가 아닌 이상 그냥 넘겨줄 시나리오가 아닙니다..

나라 경제가 선진화 되면서 아파트 임대구조가 나아갈 방향은 선진형인 2번 내지 3번, 그 사이의 여러가지 변형구조 정도가 될 것, 그리고 그날이 그리 멀지 않았다는 것이 제 생각입니다.

다시 한번 4개 시나리오를 잘 생각해 보십시요. 

[출처] 선진국형 월세 계산법 - 머지 않아서.. (인테리어 아티스트) |작성자 jangbyuck

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 부드러운칼 원글보기

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