[스크랩] 지분투자때 주의할 점

지분투자때 주의할 점

소유관계 단순하고, 소형지분일수록 유리

 

공유 지분 물건에 대한 투자는 공동 소유된 물건의 지분 중 일부만 경매에 나왔을 때 낙찰받아 되파는 방식으로 수익을 거두는 것이 일반적이다.

지분투자로 좋은 수익을 내려면 몇 가지 주의할 사항이 있다.

우선, 소형지분을 노려 낙찰받아야 한다. 내 소유의 지분 때문에 다른 지분권자가 자신의 재산권행사 등에 어려움을 느끼면 상대적으로 작은 내 지분을 사들이려 할 것이기 때문이다.

이때 지분 비율은 아무리 높아도 2분의 1을 넘지 않도록 해야 다른 지분권자와의 협상에서 유리한 위치를 차지할 수 있다.

또 낙찰받으려는 지분 외에 다른 지분의 소유관계가 단순해야 한다. 다른 지분을 여러 사람이 나누어 가지고 있다면 각 지분의 소유권자들이 서로 아쉬울 것 없는 처지가 되기 때문이다.

하지만 다른 지분을 여러 사람이 공유하더라도 모두가 가족관계이면 한 사람이 소유한 것처럼 여겨도 무리가 없다. 가족 간에는 상호 협의가 잘 이뤄질 수 있기에 소형지분을 낙찰받은 사람이 협상의 열쇠를 가질 수 있다.

◇ 지분관계 단순한 게 유리

지분물건의 해결은 항상 협상으로 가야 한다. 자신이 낙찰받은 지분의 가치에 대한 정확한 설명과 설득이 있어야 단기간에 해결할 수 있다. 그러나 협상이 이루어지지도 않고 다른 지분권자가 해당 부동산에 낙찰자의 출입을 제한하는 때도 종종 발생한다.

이럴 때 지분권자가 할 수 있는 강력한 방법은 법원에 공유물분할청구소송을 하는 것이다. 나도 아파트 지분의 소유자이지만 다른 지분 자에 의해 소유권행사를 제약받고 있으니 법원에 분할해 달라고 요청하는 것이다.

법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 한다. 그러나 부동산은 분할할 수 없는 경우가 많다. 이 경우 법원은 현물분할이 아닌 가액분할을 명령하게 된다. 이는 전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을 제하고 나머지 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 주는 것이다.

이렇게 되면 기간이 오래 걸리게 되며 투자자는 손해를 보지 않더라도 수익을 기대하기 어려워진다. 기존에 지분을 소유한 다른 지분권자는 경매로 자신의 물건이 매각되니 더욱 난처하게 된다. 이러한 이유에서 협상을 통해 물건을 정리하는 것이 각 소유권자에게 바람직하다.

◇ 토지보다는 아파트가 유리

지분물건은 협상이 해결되면 바로 정리가 되지만 만일 해결이 되지 않으면 장기간 자금이 묶이는 경우가 있다. 때문에 가능하면 단기간에 정리될 수 있는 물건에 투자해야 한다.

아파트 등은 환금성이 좋아 거래가 쉽게 이루어지므로 바람직하다고 할 수 있다. 반면 장래성이 희박한 토지의 지분에 투자하면 다른 지분권자도 아쉬울 게 없기 때문에 자금만 묶이는 경우도 발생한다.

지분투자의 핵심은 무엇보다 상대 지분권자가 나의 지분을 매우 간절히 필요로 해야 한다는 점이다. 상대방이 나의 지분권을 갖지 못했을 때 재산권 행사 등 여러 가지 면에서 불편함을 느끼게 되면 협상의 주도권을 가질 수 있게 된다.

필자도 지분투자를 단기간에 해결한 경우가 많이 있다. 상권이 좋고 분양과 임대가 수월한 분당의 신축건물 상가 10분의 1지분을 낙찰받은 적이 있는데 나머지 10분의 9지분은 고향의 선후배 관계인 두 사람이 공동 소유하고 있었다. 지분만 해결된다면 바로 임대와 분양을 할 수 있는 위치의 물건이었다.

감정가 대비 30%까지 유찰된 이 물건을 단독으로 입찰해서 낙찰을 받았다. 낙찰 직후 다른 지분권자들은 어리석은 투자라고 했지만 필자의 설명을 듣고는 며칠 후 바로 자신들이 시세의 80% 수준에서 사들였다.

단기간의 좋은 투자였다. 본인들도 이 지분의 매각을 알고 있었지만 이 지분을 살 사람이 없다고 생각하고 더 싸게 사려고 기다리고 있었던 것인데 매우 위험한 판단이었다.

필자의 지분은 매우 중요했고 만일 좀 더 욕심을 내면 얼마든지 더 받을 수 있는 상황이었지만 상대에게도 매입하는데 따른 장점이 있어야 할 것이고 그래야 상호 간에 만족할만한 거래가 될 것이다

[이데일리 이승호 칼럼니스트 ]

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 행복지기 원글보기

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