[스크랩] 적은 돈 ‘경매’ 투자의 대박과 쪽박 사례

전반적인 경기불황 속에서 경매시장을 찾는 수요는 꾸준히 늘고 있다.

 

경기침체로 경매에 부쳐 지는 부동산물량이 늘고 있고, 초보 투자자들의 경매참여 열기로 낙찰가도 완만한 상승세를 유지하고 있다. 지난 한 해 20만여 건이 경매시장에 나왔고 낙찰가 총금액이 10조원을 넘은 큰 장의 파고 속에서 소액 투자자들은 여전히 희망과 기대를 갖고 경매에 참여하고 있다. 그 중에는 종자돈 투자로 짭짤한 시세차익을 올린 투자자들이 있는 반면 많은 사람들이 투자에 실패해 보증금을 포기하거나 오히려 비싸게 낙찰 받아 낭패를 당하는 사례가 무수하다. 비율로 따지면 경매 투자해 성공한 사례가 60%, 큰 이익이 없거나 오히려 비싸게 낙찰 받은 경우가 30~40% 정도에 달한다.

 

경매시장에 나오는 물건 중 1억 미만이 전체물량의 60%에 달하고, 5000만 원 미만의 소형 매물이 30~40%에 달하기 때문에 종자돈으로 경매시장에 과감하게 뛰어들어 부동산의 틈새재테크로써 차익을 얻으려고 과감하게 뛰어드는 소액투자자들의 천국이 되고 있다. 시장의 특성상 경매로 낙찰이 되면 반드시 이득을 얻는 자(값싸게 낙찰 받은 자와 배당받는 자)와 손해를 보는 자(경매의 하자나 함정을 안고 산 낙찰자와 보증금을 건지지 못한 세입자)가 있는 만큼, 투자자의 노력(발품, 손품, 입품) 여하에 따라 얼마든지 돈 버는 기회를 잡을 수 있다. 다만 경매 투자를 위해서는 충분한 시간적 여유와 다양한 매물검색 후 반드시 실전 투자경험자로부터 자문을 받고 입찰해야 성공가능성이 높다는 점이다.

 

경매물건에는 음과 양의 양면성이 늘 도사리고 있다는 점에서 베테랑들도 조심하고 또 조심하는 시장이기도 하다. 종자돈의 귀중함을 안다면 경매에 참여하기전 먼저 기초적인 경매시장의 이해와 까다로운 권리분석 요령을 터득하고 개별 부동산의 물건분석을 완벽히 마친 다음 입찰을 결정해야 한다. 그 다음에는 정확한 시세파악 과정을 거쳐야 한다. 얼마를 써내야 이익이 날 것이라고 계산한 다음 소신껏 입찰해야 경매투자에서 성공할 수 있다. 값싸게 낙찰 받을 수 있다는 무모함으로 겁 없이 달려들었다가 물건 상 하자나 함정을 안고 허둥대는 낙찰자가 수없이 많은 만큼 종자돈으로 경매시장에 참여하려는 투자자는 아래의 실제 성공과 실패사례를 교훈 삼을 필요가 있다.

 

<성공 사례>

 

1. 호재지역 인근 토지 입찰해 ‘이삭줍기’

 

충남 서산에 사는 자영업자 박 모 씨는 충청권 개발에 따른 호재에 자신감을 얻어 경매를 통해 서산 외곽의 농지(전) 990㎡를 낙찰 받았다. 지역 내 호재를 감안해 첫 입찰에서 감정가(3천200만원)보다 약간 더 써내 단독으로 입찰해 낙찰 받았다. 땅의 모양이 길쭉한 자루형이라 마음에 걸렸지만 도로의 접해있는 면적이 넓어 자신 있게 낙찰 받았다. 경매 낙찰 후 1년이 지난 요즘 인근 중개업자들로부터 수차례 8000만 원 넘게 되팔아주겠다고 연락을 받고 있다. 투자시기가 적절하고 운이 따라주기는 했지만 지역사정에 정통한데다 개별 부동산의 가치를 알고 과감하게 투자에 나선 것이 성공의 비결이다.

 

2. 비인기 지역 입찰해 짭짤한 ‘차익’

 

경기 부천에 사는 이 모 씨는 비인기 지역만 골라 입찰해 시세의 반값에 낙찰 받은 후 시세보다 저렴하게 되파는 급매로 빠지는 기법으로 적은 돈을 굴리는 소액 재테크에 재미를 붙인 사례. 인천의 60㎡대 다세대를 반값에 낙찰 받아 급매물로 되팔고, 일산 외곽에서 상가의 일부 층을 다세대로 개조한 오피스텔 매물을 감정가의 60%에 낙찰 받아 1년 세를 주다가 되팔아 종자돈으로 샐러리맨의 1년 치 연봉을 거뜬히 버는 실력을 키워가고 있다. 이 씨의 경매 공략법 핵심은 남들이 투자를 기피하는 비인기 외곽지역 내 소형매물을 값싸게 낙찰 받는 대신 환금성을 고려해 급매가격으로 되파는 것이다. 큰 욕심 없이 투자금액에서 제세 공제하고 한 해에 30%만 버는 데 재미를 들였단다.

 

3. 부도 상가 공략해 ‘반타작’ 차익

 

경기 분당에서 유통업을 하는 황 모 씨는 33㎡ 안팎의 집합건물 내 소형 상가 경매투자에 재미를 붙인 사람이다. 전직 유통업 대표인 황 씨는 대형건물 내 소형 상가나 오피스가 감정가의 반값에 낙찰되는 걸 알게 된 건 외환위기 이후이다. 수많은 부도난 건물들이 경매처분 될 때만 해도 몰랐지만 경매 낙찰 사례를 보고나서 투자 정보를 얻고 노하우를 얻은 후 직접 본인이 경매시장에 뛰어들게 됐다. 소규모 아파트단지 내 2층, 3층이 통상 반값 수준에 낙찰되는 걸 알고 대형 상가가 경매에 부쳐지면 미리 현장부터 둘러본다. 몇 천 만원 종자돈을 활용해 사고팔기를 반복해 매년 2~3,000만원의 시세차익을 올리고 있다. 침체시장에서 돈 벌 기회가 더 많다는 걸아는 노력형 소액투자자이다.

 

<실패 사례>

 

1. 시세파악 잘못해 고가에 낙찰

 

경기 의정부에 사는 박 모 씨는 대학교 부설 경매교육과정을 이수해 경매 이론의 기초를 닦았다. 그러나 적은 돈 투자에 나선 첫 출발부터 경매입문을 후회하고 있다. 문제는 파주에 있는 임야를 낙찰 받았으나 입찰가를 터무니없이 높이 써낸 것. 감정가(4천200만원)보다 무려 2천 만 원 높이 써내 낙찰 받았던 것. 입찰 당일 경매법정에는 많은 투자자들이 해당 서류를 지켜보자 박씨 는 한껏 욕심을 부려 낙찰금액을 높인 것. 12대 1의 경쟁을 뚫기는 했으나 현장중개업소 몇 군데에서 거래되는 땅값의 시세는 5000만 원에도 미치지 못한다는 것을 낙찰 후에 알아냈다. 달랑 인터넷정보업체의 매물 란에 나온 유사매물의 호가를 기준으로 낙찰가격을 정했기 때문이다. 입찰보증금 1천200만원(보증금 20%의 재경매물건) 포기하고 경매시장을 떠났다.

 

2. 명도에 문제 있는 주택 낙찰

 

서울 잠실동에 거주하는 구 모 씨는 부동산중개업자이다. 실무경험이 많지 않은 중개사자격증 취득 2년차의 40대 초 K대 법학과 출신 인텔리중개업자이다. 중개업과 함께 본인이 직접 소액 재테크에 나서려고 경매물건에 관심을 기울이던 중 상계동에 있는 허름한 소형 주택을 감정가의 73%인 4500만 원에 낙찰 받았다. 잔금을 내고 소유권 등기까지 마친 상태에서 명도 때문에 주택을 방문해보니 80대 병약한 노인 혼자만 거주하고 있다. 노인 소유의 주택이었으나 외아들이 사업자금 때문에 집을 담보로 잡고 돈을 빌려 썼다가 사업이 부도나 아들은 가출하고 노인혼자만 집을 지키고 있었던 것. 차마 노인 혼자 계신 곳에 내가 경매로 산 주택이니 집을 비워달라고 하기에 가슴이 아파 등기를 마친 1년이 지난 현재에도 노인이 무상으로 거주하게 배려하고 있다.

 

3. 위치 잘못 파악해 엉뚱한 상가 낙찰

 

서울 대방동에서 식당업을 하는 장 모 씨는 상가경매에 참여했다가 실제 상가의 위치를 확인하지 못해 엉뚱한 곳에 위치한 상가를 낙찰 받았다가 입찰보증금만 날린 경우다. 신대방동 아파트 단지 내 1층 상가 13㎡가 2회나 유찰해 최저가 5,200만원에 경매시장에 나왔다. 단지 수는 380세대로 적은 편이었지만 대로변과 붙어있어 투자목적으로 사뒀다 되팔기 위한 요량이었다. 집단상가일 수록 값싸게 낙찰되는 걸 확인했으나 문제는 상가의 호수 확인을 안 해 후면에 있는 구석진 상가를 낙찰 받은 것. 감정서상의 현장 사진을 확인했으나 비슷한 환경의 사진을 맹신했고 직접 호수 확인을 못한 불찰이었다. 결국 보증금 550만원만 날리고 잔금납부를 포기하고 말았다. 집단상가에 투자할 때는 정확한 경매대상의 호수를 을 확인하고 상권과 입지를 꼼꼼히 파악해야 하는 기본적인 투자 상식을 간과한 탓이다.

 

 

(출처:윤재호교수)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 굴~레 원글보기

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