부동산

[스크랩] 노후가 걱정 없는 부동산투자 법칙

대구담 2012. 7. 12. 10:25

2000년대 초만 해도 70세까지만 살면 좋겠다고 했는데 지금은 급속한 의학발달과 생활여건의 개선 등으로 인해 평균수명이 80세 정도이고, 몇 년 지나면 평균수명이 100세가 넘어설 것이다. 즉, 100세 장수시대가 우리들 앞에 펼쳐지고 있는 것이다.

그러나 좋은 일만은 아닌 것이 정작 100세 시대가 다가오면 누구나가 노후를 걱정할 수밖에 없기 때문이다. 다시 말해서 100세 시대가 현실이 되면 60세에 은퇴해서 100세가 될 때까지 약 40세를 보내야 한다는 것이다.
따라서 퇴직 후 노후를 행복하게 보내기 위해서는 넉넉한 노후자금이 있어야 할 것이다. 더군다나 정부의 복지 확대에 대한 기대감은 크지만 사회보험 재정(국민연금, 건강보험 등)은 고갈되어 가고 있어 참으로 노후 걱정이 이만 저만이 아니다.
가장 큰 노인 문제의 본질이 바로 빈곤이기 때문이다.
현재 65세 이상 노인 약 536만명 중 192만명이 빈곤층이지만 국가의 보호를 받는 기초생활수급자는 약 39만명 뿐인 것이 현실이다.
그래서 우리나라 노인의 자살률이 세계 최고에 이르렀는지도 모른다.

이제 100세 장수시대를 대비하여 준비해야 한다. 부실한 노후준비를 하다간 큰일 난다. 한국인의 절반 정도가 은퇴 후 약 40세의 시간에 대한 노후 재테크를 전혀 하질 않고 있는 것이 큰일인 것이다. 100세 장수시대의 축복과 걱정거리를 해소하기 위해 경제적 뒷받침이 없으면 고통만 초래할 수도 있기 때문에 노후를 대비하는 경제적인 준비를 현재의 나이에 관계없이 지금부터 체계적으로 해야만 남들보다 편안하고 안정적이며 든든하게 노후를 보낼 수 있을 것으로 본다.

그리고 간과해서는 안 될 것 중 하나가 노후를 위해 수익을 창출하지 않고 보유하고 있는 부동산을 담보로 매달 일정금액을 노후비용으로 사용하는 것과 부동산을 줄이고 연금으로만 노후를 준비하라는 내용으로 구조조정을 하라는 글들이 난무한데 이것은 위험할 수도 있는 행동일지도 모른다는 것이다.

수입도 없이 연금을 받는 것만으로는 더욱 길어진 노후를 보장할 수 없기 때문이다. 지금 현재 돈의 가치를 미래가치로 환산하면 노후에 사용할 기본생활비로는 턱없이 부족하게 될 것이고, 그때 어떤 것이든지 수익을 창출해야 하는데 나이가 들면 활동력이 부족하여 일반적인 노동으로는 수익을 내는 것 자체가 어려운 것이 현실이어서 부동산마저 없으면 낭패 중 낭패가 될 수도 있기 때문이다.

물론 부동산이 많이 있을 경우에는 다르지만 단지 하나밖에 없는 부동산마저 줄이라는 글을 대할 때에는 수많은 검토와 분석을 한 후에 신중하게 행동으로 옮겨야 할 것이라 사료된다.
노후준비는 다양한 방법이 있겠지만 필자는 부동산 재테크로 하는 것이 안정적이고 실효성이 크다고 생각하며 지금부터 준비하지 못하고 혁신하지 않으면 치명적 위험을 맞이하게 될 수도 있다고 본다.

노후가 걱정 없는 부동산투자 법칙은 다음과 같다.

첫 번째는 매달 고정적인 수입을 올릴 수 있는 상품에 투자해야 한다.

매달 고정적으로 수입을 올릴 수 있는 상품으로는 오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 점포형 주택, 다가구주택, 게스트하우스, 고시원, 중소형빌딩 등이 있다.
이와 같은 부동산 상품들이 은퇴 후 월세 수익을 올리기에 가장 적합한 상품이기 때문에 앞으로 노후가 걱정 없는 부동산 재테크는 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 투자 패턴을 바꾸어 나가야 한다.
각 상품의 특징을 간략하게 정리하면 다음과 같다.
먼저 오피스텔의 경우에는 지난해 전월세 시장 안정대책을 발표하면서 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 되어 인기가 더욱 높아지고 있고 배후수요가 탁월한 지역은 수요층이 두텁고 임대수익의 확보에도 유리하기 때문에 은퇴 후 임대수입을 안전하게 올릴 수 있는 매우 좋은 상품이라 할 수 있다.
도시형생활주택의 경우에는 2009년 5월부터 도입된 주거형태로서 주택임대사업자에 대한 규제 완화로 인해 전용 85㎡ 이하 주택은 1가구만 등록하더라도 임대사업의 세제혜택(취득세 면제 및 할인)을 받을 수 있기 때문에 임대목적으로 투자하면 좋을 것 같다.
그리고 신촌, 홍대, 종로, 강남역, 인천공항주변, 상암동, 인사동 등 외국인 배낭여행객을 타깃으로 한 게스트하우스와 대학가 및 역세권을 중심으로 도심에 사는 20~30대 직장인과 대학생을 대상으로 하는 고시텔도 노후를 든든하게 만드는 상품 중의 하나이다.

또한 직접 거주하면서 지상 1층에 점포를 임대주고 나머지 층은 월세를 주는 점포형 주택이 최근 인기를 더해가고 있기 때문에 노후를 대비한 투자 상품으로 관심을 가져볼 만하고 자금력이 되면 중소형 빌딩에 투자하는 것도 노후를 대비한 좋은 방법이라 할 수 있다.
현재 중소형 빌딩은 경기침체가 지속되고 있는 시점이라 공실률과 임대료가 하락하고 있어 매입 가격이 낮아지고 있지만 이것이 오히려 중소형 빌딩을 투자하기에는 호재거리로 작용되고 있다는 것을 기억해야 한다.

중소형 빌딩을 새로 매입 후 리모델링과 임대차 계약 갱신 등을 통해 건물 가치를 올려서 수익률을 극대화할 수 있으며 매달 안정적으로 나오는 월세와 환금성이 좋기 때문에 최근 강남을 중심으로 투자가 많이 이루어지고 있고 특히 지하철역 부근으로 거래가 활기를 띠고 있다.

오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 점포형 주택, 다가구주택, 게스트하우스, 고시원, 중소형빌딩의 구입지역으로는 수요가 탄탄하고 향후 매각 시에도 가치가 있는 각 지역의 지하철 이용이 편리한 초역세권이나 업무밀집지역 그리고 대학가 중심으로 하는 것이 필수적인 사항이다.

주의사항으로는 최근 인기에 힘입어 쏟아져 나오는 물량으로 인해 공급과잉이 되면 수익률과 공실률에 대한 리스크가 발생되기 때문에 반드시 투자하는 지역의 공급에 대한 과잉여부와 분양가와 매매가의 합리성을 파악하여야 한다.

두 번째는 대기업 이전 예정지역과 이전 완료된 지역에 투자해야 한다.

대기업 주변은 반드시 부동산 가격이 올라가고 수요도 탄탄하다.
특히, 대기업 이전 지역은 지속적인 인구 유입을 기대할 수 있고 높은 소득수준으로 구매력이 높기 때문에 최근 인기 지역으로 급부상하고 있으며 대기업 주변은 임대수입의 안정성이 탁월한 지역으로 매월 나오는 임대수익과 투자가치로 인해 노후에 큰 걱정이 없는 지역임에 틀림이 없다고 필자는 강조하고 싶다.
따라서 대기업이 이전하려는 예정지역과 이전이 완료된 지역의 부동산 투자에 많은 관심을 기울여야 할 것이다.
대표적인 대기업 이전지역으로는 포항 지곡동, 울산, 구미 산업단지, 수원 매탄동, 평택 고덕지구, 화성 동탄신도시, 안양 관양동 등과 세계적 기업들이 입주 예정인 KTX광명역 주변, 화성시 송산 그린시티 일대 등을 들 수 있다.
물론 이전 계획이 무산되거나 지연이 되는 경우가 있기 때문에 투자 시에는 철저한 조사와 확인이 필수적이다.

세 번째는 환금성이 뛰어나서 출구전략에 유리한 부동산에 투자해야 한다.

부동산 활황기에는 큰 지장이 없으나 부동산 침체기에는 가장 큰 취약점이고 골치 덩어리가 바로 환금성이란 것이다.
최근 경기침체로 부동산을 처분하지 못해 발을 구르는 이들이 넘쳐나고 있고 그로인해 어려움을 겪는 이들이 많은 이유도 바로 환금성이란 것 때문이다.

그래서 매수는 물론이고 매도전략까지 고려한 출구전략을 항상 염두에 두어야 하고, 노후에 갑자기 긴급한 일이 발생해서 언제든지 현금으로 창출을 할 수 있는 부동산을 취급하는 것이 합리적인 부동산 투자임을 잊어서는 안 된다.
앞으로는 더욱 더 환금성에 따른 출구전략이 중요한 요소로 자리매김 할 것이고 환금성에 강한 부동산에 투자해야만 노후를 안정적으로 보낼 수 있게 될 것이다.
환금성이 뛰어난 부동산으로는 초역세권, 대단지, 브랜드, 조망, 랜드마크, 교육, 교통 등 사람들이 많이 찾는 지역의 상품과 언제든지 잘 팔릴 수 있는 상품을 말할 수 있다.
이제는 어떤 부동산이든지 환금성에 대한 전략을 반드시 구축하고 투자를 해야 노후를 걱정 없이 보낼 수 있을 것이다.

“불행을 말하는 자에게는 반드시 불행이 다가오고, 행복을 말하는 자에게는 반드시 행복이 다가온다.”는 것을 강조하고 싶고, 우리 모두가 노후에는 행복할 수 있도록 노후가 걱정 없는 부동산투자 법칙을 숙지하고 지금부터 행동으로 옮겼으면 하는 바램을 가져본다

출처 : 왕비재테크
글쓴이 : 하와이로 원글보기
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