[스크랩] 상권분석에 있어서의 유의점

장래 상권의 변동 유무는 상가투자의 성패 여부를 결정짓는 가장 큰 요인 중 하나이며, 상가투자자는 상권의 변동에 의해 가만히 앉아 돈을 벌기도 하고 잃기도 한다. 투자한 상가가 속해 있는 상권이 예상보다 크게 확장되기도 하고 또는 불확실해 보였던 경쟁상권의 생성과 발달이 이루어지면서 해당 상권이 몰락하기도 하는 것이다. 따라서 투자에 앞서 해당상권의 발전 가능성 여부 및 경쟁상권의 출현 가능성 여부를 꼼꼼히 살펴보는 것은 투자분석과정에 있어 필수 절차이다.

장래 상권의 변동 유무는 상가투자의 성패 여부를 결정짓는 가장 큰 요인 중 하나이며, 상가투자자는 상권의 변동에 의해 가만히 앉아 돈을 벌기도 하고 잃기도 한다. 투자한 상가가 속해 있는 상권이 예상보다 크게 확장되기도 하고 또는 불확실해 보였던 경쟁상권의 생성과 발달이 이루어지면서 해당 상권이 몰락하기도 하는 것이다. 따라서 투자에 앞서 해당상권의 발전 가능성 여부 및 경쟁상권의 출현 가능성 여부를 꼼꼼히 살펴보는 것은 투자분석과정에 있어 필수 절차이다.

 

 모든 투자자가 투자에 앞서 직접 발로 뛰며 해당상권 및 경쟁상권에 대한 분석을 치밀하게 하고 있지만, 의외로 분석의 방향을 잘못 잡는 경우가 많다. 경쟁이 예상되는 상권 자체를 잘못 설정하는 것이 바로 그러한 경우이다. 해당상권은 A상권과 경쟁관계를 이루고 있어 향후 A상권과의 상호관계 변화를 예측해보아야 하는데도, 엉뚱한 B상권을 경쟁상권으로 설정하고 이에 관한 분석을 하는 것이다. 경험이 풍부한 투자자들이야 이러한 실수가 없지만, 초보투자자들은 의외로 이런 실수로 인해 낭패를 보는 경우가 많이 있다.

 

 경쟁상권 자체를 잘못 설정하는 경우는 상권을 거리적 관점에서만 바라볼 때 주로 발생한다. 해당상권의 바로 옆에 붙어있는 가장 가까운 상권을 경쟁상권으로 예측했지만, 그 상권과는 이렇다 할 경쟁관계 없이 오히려 거리상 다소 떨어진 지역의 상권으로 소비인구가 유출되거나 먼 지역의 상권에 의해 해당상권이 위축되는 경우가 바로 그것이다. 거리가 가깝다고 반드시 경쟁관계가 성립하는 것은 아니며, 또한 다소의 거리가 있다고 해서 해당상권에 대한 영향이 없는 것도 아니다. 해당상권의 범위나 경쟁상권을 설정할 때 거리적 측면보다 더욱 중요한 것은 각 상권의 특색과 각 상권 이용객들의 특성인 것이다.

 

 지금은 분가해 살고 있으나 작년까지만 해도 필자는 서울 남부에 있는 O동에 부모님과 함께 거주했다. O동에서 초중고교를 모두 나왔고 친구들 역시 모두 O동에서 살았기 때문에 몇해 전까지 모임의 장소는 언제나 O동이었다. O동에 인접해 K동 상권이 있었고, K동 상권은 O동 상권과 그 특색 및 업종구성에 있어 매우 유사했지만 굳이 바로 옆에 있는 K동 상권을 이용할 필요는 없었다. 모두가 O동에 살고 있었기에 다른 지역으로 이동할 일이 없는 것이었다.

그러나 몇해 전부터 친구들이 하나둘씩 결혼을 하면서 비록 멀리는 아니지만 거주지가 주변지역 곳곳으로 흩어지게 되었다. O동, K동, K동 옆에 있는 S동, S동 옆에 있는 D동으로 각각 흩어지면서 이제는 더 이상 O동이 모임의 장소가 되지 않는다. 그렇다고 K동이나 S동에서 모이지도 않는다. 이제는 이전까지 전혀 염두에 두지 않았던 C동 상권이 우리의 모임 장소가 되었다. C동에 거주하는 친구는 없지만 O동, K동, S동, D동에서 각각 왕복하기가 비교적 수월하고 대중교통 수단 및 주차시설의 편리성으로 인해 C동으로 모이게 된 것이다.

 

 이 경우 O동 상권의 경쟁상대는 바로 옆에 인접해 있는 K동, S동, D동 상권이 아닌 오히려 거리적으로 다소 떨어져 있는 C동 상권이 된다. O동 상권은 외부인구의 유입 없이 시간의 흐름에 따라 필자와 같은 유출인구가 꾸준히 발생하나, C동 상권은 지역내 기존 소비층의 소비가 꾸준히 이루어지며 주변지역에서 유입되는 인구 또한 꾸준히 증가한다. 위치적으로는 거리가 있으나 O동내의 소비인구를 흡입할 만한 요소를 가지고 있기 때문이다.

 

 예를 들어 O동 상권에 있는 상가에 투자하고자 상권분석을 행한다고 할 경우 C동을 경쟁상권으로 선정하고 C동과의 상호관계를 분석해야 한다. 위치적으로 가장 근접한 상권은 K동이지만 어차피 두 상권 모두 각 지역주민의 소비력에 상당수 의존하며, 특별한 집객요소가 없다면 경쟁관계는 성립하지 않는다. O동의 소비인구를 흡입할 수 있는 상권이 다소의 거리가 있는 C상권이며, 그 원인이 대중교통수단 및 주차의 편의성에 기인한다면 이를 상쇄시킬수 있을 만한 무언가가 O동에 있을지 분석해야 한다. 즉 C동에 소비력을 빼앗기지 않고 꾸준한 소비력을 확보할 수 있는 독특한 요소가 O동에 없을지 판단해 보아야 한다는 것이다.

 

 인접한 K동만을 경쟁상권으로 판단하고 K동 대비 열위요소가 없다는 결론하에 투자를 했다면 그 결과는 투자자의 기대에 크게 미치지 못할 것이다. 만일 C동을 경쟁상권으로 파악하고 C동 대비 열위요소를 분석 과정에 이미 감안해 투자를 했다면 모를 일이지만 말이다. 경쟁상권을 선정하고 분석할 때 거리적 측면에 지나치게 얽메여서는 안된다. 시간이 걸리더라도 일정지역내 모든 상권의 특색을 하나씩 조사해보고, 상권별 이용객의 특성까지 세밀하게 분석해야 실패를 줄일 수 있다. 상권간의 거리도 무시할 수는 없는 요소이지만 ‘기타’의 요소 역시 항상 염두에 두어야 할 것이다.

 

상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com)

연구원 조성남

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : jun-y-s 원글보기

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